築40年のリフォーム費用と進め方｜耐震・断熱・水まわりをどう直す？

築40年の家は、内装と設備を新しくすれば安心して住み続けられるとは限りません。一方、古いという理由だけで建て替えが必要とも言えません。雨漏りや構造、配管・電気、断熱の状態を調べ、残す部分と直す部分を決めることから始めましょう。

この記事は、主に築40年前後の木造戸建てのリフォームを考える方に向け、費用の見方、調査の順番、工事のまとめ方、建て替えとの比較を解説します。2026年9月25日に確認した公式情報と実際の公開事例を使い、特定の予算で必ず全面改修できるとは説明しません。

築40年は旧耐震？まず建築時期と工法を確認

2026年に築40年なら、おおむね1986年ごろの建築です。築40年というだけで旧耐震基準の住宅と判断するのは誤りです。 建築確認の時期や増改築履歴、どの工法で建てられたかを、図面・確認済証等で確認します。

国土交通省の新耐震木造住宅の検証法の案内では、1981年の新耐震基準以降でも、2000年に接合部等の規定が明確化される前の在来軸組構法の住宅について、リフォーム等の機会に状況を確認することを勧めています。新耐震なら調べなくてよい、という意味ではありません。

戸建て向けの説明を、そのままマンションの共用部分や工事権限へ当てはめることはできません。マンションでは管理規約と専有・共用部分の範囲を先に確認します。

見える内装より先に調べたい三つの範囲

図は主な調査対象の分類です。描かれた部材がすべて交換必須という意味ではありません。外から確認できる状態と、床下・小屋裏・解体後に分かる状態を分けて調査します。

1. 雨漏り・構造・床下

天井の染み、雨の後のにおい、床の沈み、建具の開けにくさなど、気になる症状と発生時期をメモします。屋根や壁を塗り直すだけでは、雨が入る原因まで直らない場合があります。原因と補修方法、内部の乾燥や腐食への対処まで説明してもらいましょう。

耐震性は、一般的な目視調査で異常がなかったことだけでは評価できません。国土交通省の耐震改修の進め方では、調査と性能評価に基づいて補強計画を立てます。調査契約の前に、確認範囲、評価方法、報告書、追加調査の扱いを確認してください。

2. 給排水・電気・設備

設備本体を交換しても、壁や床の裏の配管を残す工事もあります。どこからどこまで更新するかを図面で確認します。漏水や排水の不具合があれば、その原因と経路を調べ、キッチン等の移動が可能かも判断します。

電気は、使いたい設備の容量、専用回路、分電盤、コンセント位置をまとめて相談します。見た目の古さだけで配線をすべて交換すると決めず、既存状態と新しい設備に必要な条件を電気工事の担当者へ確認します。

3. 窓・断熱・換気

寒い部屋、結露する窓、冷暖房が効きにくい時間帯を伝えます。家全体の断熱改修と、生活する部屋を中心とした改修では、範囲も費用も異なります。窓だけ、床下だけなど部分的に進める場合は、隣接する未改修部分との温度差や換気も相談します。

断熱材を入れた量だけで快適性を判断せず、窓の仕様、施工範囲、気密・防湿の処理、換気の計画を確認します。壁を閉じる前の写真や仕様書を残してもらうと、完成後に見えない工事の記録になります。

費用は築年ではなく工事範囲で見る

築40年の家に全国一律の定額パッケージがあるわけではありません。設備だけの更新と、構造・配管・断熱を含む全面改修を同じ価格で考えないようにします。

LIXILリフォームショップの費用解説では、80〜100㎡の戸建てスケルトン改修の参考幅を800万〜2,000万円としています。これは築40年だけの集計でも、外部工事や傷みの補修をすべて含む個別見積もりでもありません。自宅の面積と範囲をそろえて読む必要があります。

この三つは価格順の保証や、順番に追加すれば必ず完成するセット商品ではありません。必要な雨漏り・構造の補修は、どの案でも優先して検討します。予算配分は30坪戸建てのリフォーム予算も参考にしてください。

公開事例：築40年・約132㎡の改修

TOTO公式サイトの築40年古家リフォーム事例では、広島県の施工店による約132.23㎡の戸建て改修が、商品代と施工費を合わせて1,050万円、工期60日と掲載されています。掲載費用は実例公開時点の税抜価格です。

この事例では、水まわりやLDK等の改修に加え、劣化・漏水があった給水・給湯配管も更新しています。自宅でも同額・同期間になるとは限りません。また、事例に書かれていない家全体の耐震・断熱性能まで確認済みと読み替えないでください。

事例を見るときは、完成写真に加え、建物・改修面積、工事部位、残した部分、税、価格の時点を見ます。設備や配管を同時に検討する理由が分かる一例として使いましょう。

写真：水道修理ネクスト＠五日市店の施工例（TOTO掲載）。キッチンから見たリビングの仕上がりです。物件全体で約132.23㎡、商品代と施工費は税抜1,050万円、工期60日の掲載例で、写真の空間だけの費用ではありません。出典：築40年古家リフォーム。

予算が限られるときは、直す順番と重複工事を整理

図は計画上の優先順位を示します。実際の施工は、同じ壁・床・屋根を開く工程をまとめて調整します。耐震工事の後に必ず全部閉じ、その後で断熱工事のために開き直す、という順序ではありません。

先送りしにくい不具合を明らかにする

雨漏り、漏水、構造上の懸念がある場合は、放置したときの影響と必要な対処を説明してもらいます。専門家の調査が必要な場所へ自分で入り込むことは避け、写真や症状の記録を相談の材料にしてください。

同時に開く場所で必要な工事をまとめる

床を張り替えるなら、下地、配管、断熱の確認が同じ工事に関係することがあります。外壁や屋根なら足場を共用できるかを比べます。ただし、まとめることを理由に状態のよい設備まで交換する必要はありません。

今回残す場所にも次の計画を付ける

今回は1階を直し、2階を後にする場合は、1階の仕上げを壊さず工事できるかを検討します。残す設備の品番や修繕履歴も控え、点検の時期を決めます。工事の区切りごとに何が改善し、何が残るかを書面へまとめましょう。

住みながらできる？期間と仮住まいの決め方

工期は、部分的な交換と全面改修で大きく違います。工事期間だけでなく、調査・設計・設備選び・必要な手続き・製品手配を含めて入居日から逆算します。公開事例の60日はその現場の施工期間で、自宅の相談開始から完成までの日数ではありません。

住みながら進める案では、安全に使える寝室、トイレ、水道・電気、出入口を日程ごとに確認します。工事中の区画を分けることで、費用や期間が増える場合もあります。仮住まい案と、生活への負担を含めて比べてください。

また、木造2階建て等の大規模な修繕・模様替は、2025年4月から建築確認の対象となる範囲が変わっています。国土交通省のリフォーム手続き案内を参考に、建物規模と工事範囲による要否を建築士へ確認し、設計・審査の期間も計画へ入れます。

建て替えも比較したいケース

必要な補修が広い範囲に及ぶ、希望する間取りが構造上難しい、改修しても生活の不便が多く残る場合は、建て替え案も並べます。一定の築年数や金額だけで結論を出すのではなく、完成後の面積・性能・総支出を比べましょう。

建て替えでは、道路や敷地の条件によって、今と同じ大きさで建てられない場合もあります。解体契約の前に確認することが大切です。詳しくはリフォームと建て替えの費用比較にまとめています。

補助金は地域と工事の条件を確認

耐震や断熱等の制度は、住宅の建築時期、地域、工事内容、手続きの時期などで利用条件が異なります。どこかの自治体の最大額を、全国の築40年住宅に使える金額として考えることはできません。

リフォーム補助金のまとめから対象の公式案内を確認し、施工会社と申請担当・時期を共有します。補助額が未確定の段階では支出から先に差し引かず、入金までの資金も準備してください。

よくある質問

リフォームすれば、あと何年住めますか？

一定年数を一律に約束できません。残す部材の状態、工事の内容、その後の点検・修繕で変わります。調査結果と、工事後に必要な維持管理を具体的に確認します。

水まわりだけ替えてもよいですか？

可能な場合があります。ただし、配管・下地・雨漏り等に課題があれば同時に対処を検討します。本体交換の見積もりに、撤去・復旧や配管更新がどこまで含まれるかを確かめます。

図面がなくても相談できますか？

相談はできます。図面がないことを先に伝え、現況をどのように調査し、追加の作図・調査費が必要か確認します。建築時期や増改築の資料がほかに残っていないかも調べましょう。

メンテナンス費は毎年同じですか？

いいえ。毎年の点検費と、数年後にまとまって発生する交換・修繕費は別です。部位ごとの状態と点検時期を一覧にして、年単位で家計に備えます。

ローンは使えますか？

工事内容、申込者、担保等によって商品と条件が異なります。調査・設計段階で金融機関へ相談し、工事代金の支払日と融資日を合わせます。JAリフォームローンの条件の見方も参考にできます。

相談時は見た目より、残す部分の説明を求める

図面・修繕履歴・症状の写真と、困っている暮らしの動作をそろえて施工会社に相談します。どこを調べ、どこを直し、何を残すかが分かる計画なら、費用をかける理由と工事後の課題を家族で判断しやすくなります。